El precio de una vivienda es solamente el punto de partida. Antes de firmar una reserva o calcular la hipoteca, el comprador debe conocer los impuestos, los gastos de formalización y los posibles costes posteriores. De lo contrario, una operación aparentemente asumible puede superar el presupuesto disponible.
En Canarias existen diferencias importantes respecto a la Península porque las operaciones sujetas a imposición indirecta utilizan el IGIC en lugar del IVA. Además, la tributación cambia según se compre una vivienda usada o una vivienda nueva al promotor.
Esta guía ofrece una explicación general actualizada a 28 de agosto de 2026. Los beneficios fiscales dependen de requisitos personales, económicos y relacionados con la vivienda, por lo que siempre deben confirmarse antes de la firma.
1. Vivienda usada: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Cuando se compra una vivienda usada a un particular, la operación tributa normalmente por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPAJD. En Canarias, el tipo general aplicable a la transmisión de bienes inmuebles es del 6,5 %.
Esto significa que, si la base imponible es de 300.000 euros y no resulta aplicable ningún beneficio fiscal, la cuota orientativa del impuesto sería de 19.500 euros.
Existen tipos reducidos para determinados supuestos. Entre ellos figura el 5 % para adquisiciones que vayan a constituir la vivienda habitual cuando se cumplan todos los requisitos establecidos. También existen tratamientos específicos para familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad, jóvenes y determinadas viviendas protegidas. No basta con pertenecer a una categoría: deben cumplirse simultáneamente los límites y condiciones legales.
2. La base imponible puede no coincidir con el precio
Para calcular el ITP no siempre se utiliza simplemente el precio escrito en el contrato. Cuando el inmueble dispone de valor de referencia del Catastro, ese dato interviene en la determinación de la base imponible. Si el precio declarado es superior, se toma en consideración el valor superior; si el valor de referencia es mayor, puede provocar que el impuesto se calcule sobre una cantidad más elevada que el precio pactado.
Por eso conviene consultar el valor de referencia antes de firmar las arras. La Agencia Tributaria Canaria mantiene información específica sobre valoración de inmuebles y enlaza con la consulta oficial del Catastro.
3. Vivienda nueva: IGIC y Actos Jurídicos Documentados
La primera entrega de una vivienda nueva realizada por el promotor está normalmente sujeta a IGIC. El tipo general del IGIC es del 7 %, sin perjuicio de supuestos concretos con tratamiento diferente.
Además, al documentarse la operación en escritura pública, puede devengarse la cuota variable de Actos Jurídicos Documentados. La normativa canaria fija un tipo general del 0,75 % para documentos notariales y un tipo del 1 % cuando se trata de documentos relativos a operaciones sujetas a IGIC o IVA. Para ciertas adquisiciones de vivienda habitual que cumplen requisitos existen tipos reducidos.
En una vivienda nueva con una base de 300.000 euros, una estimación simple con el tipo general sería de 21.000 euros de IGIC y 3.000 euros de AJD al 1 %. A estas cantidades todavía habría que añadir los demás gastos de la compraventa.
4. Notaría
La escritura pública aporta seguridad jurídica y permite la inscripción de la propiedad. Los honorarios notariales están sujetos a arancel y dependen, entre otros factores, del valor de la operación, la extensión de la escritura y las copias solicitadas.
El reparto de determinados gastos puede depender de la legislación y de lo pactado, pero el comprador debe prever el coste relacionado con la escritura de compraventa que le corresponda. No debe confundirse este gasto con los costes de la escritura del préstamo hipotecario.
5. Registro de la Propiedad
Después de la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción no cambia el contrato de compraventa, pero protege públicamente el derecho del nuevo propietario frente a terceros.
Los honorarios registrales también se calculan mediante arancel. La cuantía depende del precio y de las características del asiento. Antes de la compra es recomendable solicitar una nota simple para comprobar la titularidad, las cargas y otras circunstancias registrales del inmueble.
6. Gestoría
La gestoría puede encargarse de presentar impuestos, tramitar la escritura y coordinar la inscripción. En una compra sin financiación su intervención puede ser opcional si las partes o la notaría gestionan los trámites de otra manera. Cuando existe hipoteca, es habitual que intervenga una gestoría para coordinar la operación.
Antes de aceptar el servicio conviene solicitar un presupuesto y comprobar qué trámites incluye. La provisión inicial de fondos no es necesariamente el coste definitivo: después debe entregarse una liquidación detallada y devolverse, en su caso, el sobrante.
7. Gastos de la hipoteca
La compra y la financiación son operaciones distintas. Según la información del Banco de España, en la constitución del préstamo hipotecario la entidad asume determinados gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría. El cliente paga normalmente la tasación y las copias que solicite, además de las comisiones o productos vinculados que correspondan al contrato.
8. Reserva y contrato de arras
La cantidad entregada como reserva o arras suele formar parte del precio y, por tanto, no es un gasto adicional cuando la operación llega a buen término. Sin embargo, puede convertirse en una pérdida si el contrato permite retenerla y el comprador incumple las condiciones acordadas.
Antes de transferir dinero deben comprobarse la identidad del titular, la situación registral, las condiciones de devolución, los plazos y la financiación. Si la compra depende de obtener una hipoteca, esa circunstancia debe quedar correctamente contemplada en el contrato cuando las partes así lo acuerden.
9. Revisión jurídica y técnica
Los honorarios de abogados, arquitectos u otros técnicos no son obligatorios en todas las operaciones, pero pueden evitar problemas costosos. Una revisión jurídica resulta especialmente útil cuando existen herencias, sociedades, compradores extranjeros, cargas, discrepancias registrales o catastrales, ocupantes, contratos de alquiler o dudas urbanísticas.
La inspección técnica es recomendable cuando la vivienda presenta humedades, grietas, instalaciones antiguas, ampliaciones o reformas cuya legalidad y estado no estén claros. Este coste debe valorarse como una medida de prevención, no solamente como un gasto adicional.
10. Agencia inmobiliaria y otros intermediarios
No debe suponerse automáticamente quién paga los honorarios de intermediación. Aunque en muchas operaciones los asume el vendedor, pueden existir encargos o servicios contratados por el comprador. Antes de reservar hay que pedir por escrito el importe, los impuestos aplicables y el servicio incluido.
11. Gastos que aparecen después de la firma
El presupuesto no termina al recibir las llaves. El nuevo propietario puede tener que afrontar la cuota de comunidad, el IBI, el seguro, altas o cambios de suministros, mudanza, mobiliario, mantenimiento y reparaciones.
También conviene comprobar si existen derramas comunitarias, obras previstas o equipamientos que necesitarán sustitución. Una vivienda con un precio ajustado puede requerir una inversión inmediata considerable.
¿Cuánto dinero adicional conviene reservar?
Como primera orientación, un comprador puede calcular un margen aproximado del 8 % al 10 % sobre el precio para una vivienda usada sujeta al tipo general en Canarias. En vivienda nueva, donde normalmente coinciden IGIC y AJD, el margen puede acercarse al 10 % o 12 %. Estas cifras no son una tarifa legal y pueden quedar por debajo o por encima del coste real.
El cálculo definitivo debe realizarse con el precio, el valor de referencia, el tipo de vivienda, la situación personal del comprador, la existencia de financiación y los servicios contratados.
Ejemplo resumido sobre una compra de 300.000 euros
Vivienda usada, sin tipo reducido
ITP general: 19.500 euros, siempre que la base imponible sea 300.000 euros. Después se añaden notaría, registro, posible gestoría, revisión, tasación si hay hipoteca y gastos posteriores.
Vivienda nueva, con tipos generales
IGIC al 7 %: 21.000 euros. AJD al 1 %: 3.000 euros. Después se añaden notaría, registro, posible gestoría, revisión, tasación si hay hipoteca y gastos posteriores.
Estos ejemplos son orientativos y no incluyen beneficios fiscales ni circunstancias especiales.
La cifra importante es el coste total
Comparar viviendas únicamente por su precio anunciado puede conducir a decisiones equivocadas. Antes de firmar, el comprador debería disponer de un presupuesto completo que separe precio, impuestos, formalización, financiación, reformas y gastos posteriores.
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Fuentes oficiales consultadas
Agencia Tributaria Canaria: Modelo 600 e ITPAJD
BOE: Decreto Legislativo 1/2009 de tributos cedidos de Canarias
Agencia Tributaria Canaria: valoración de inmuebles en 2026
Dirección General del Catastro: preguntas sobre el valor de referencia
Banco de España: gastos asociados a la hipoteca
